一時使用目的の借地権とは何か

借りた土地であっても、その上に建物を建てる場合は、借りる側の権利がしっかりと保護されています。これを借地人保護といいます。地主の権利ばかりを重視すると、安心して住むことができないからです。しかしこれには例外があり、一時使用目的の借地権を設定すると、保護の適用外になってしまうのです。

ここでは、通常の借地権と、一時使用目的の借地権の違いについて説明しています。

借地借家法とは

土地を借りる側(借地人)の保護は、民法の特別法である借地借家法で規定されています。民法でも借地権は規定されていますが、これは建物所有を目的としない土地の賃貸借についてです。月極駐車場や資材置き場などが該当し、基本的に借地人は不利な立場になっています。

せっかく建物を建てたのに、地主の意向で土地を使えなくなってしまうようでは、借地人が安心して暮らすことができません。そこで登場するのが借地借家法です。賃借人保護の項目によって、借りる側の権利を守っています。

借地借家法は平成3年に施行された法律で、それ以前は借地法という法律が適用されていました。借地人の保護を目的としている点は同じですが、借地借家法は借地法に比べると、地主の権利に配慮した法律となっています。

借地法では、一度土地を貸すと取り戻すのがなかなか難しく、土地を持っている人が自分の土地を活用することができないという事態がよく起こっていました。そうした状況を是正し、貸す側と借りる側の権利のバランスを取ることが、借地借家法の狙いとなっています。

保護の内容

借地借家法3条では、借地契約の存続期間について定めています。契約する際に期間を決めなかったときは30年となり、30年を超える契約を交わした際はその定めた期間が契約の存続期間になります。期間の上限はありません。

また、30年より短い存続期間にすると特約を設けることは無効になるとされており、仮に特約を付けた場合も30年の存続期間が認められることになります。これによって借地人は守られることになるのです。契約更新に関しても、借地人を保護する規定が設けられています。

土地に建物が建っていて、借地人の側が更新を求めた場合、地主が更新を認めたくない場合は遅延なく異議を申し立てなければなりません。できなければ契約は更新されます。また、借地人の側から更新請求がなくとも、地主の側が遅延なく異議を申し立てなければ、契約は更新することになります。

更新を拒絶する際は、地主の側が正当事由を用意する必要があるといった点も、借地人に有利です。

保護の例外

借地人の保護は、常に適用される訳ではありません。借地借家法第25条では、臨時設備の設置やその他の一時使用のための借地権を設定した場合借地人の保護は適用されないとされています。一時的に土地を借りるだけなら、手厚い保護を行う必要はないからです。

ここで重要になるのが、どのようなケースが土地の一時使用に当たるか、という点です。無暗に一時使用目的だと認めてしまうと、借地人は極めて不利な状況に置かれてしまいますし、借地人を保護するという法律の趣旨とも外れてしまいます。

そこでこの25条は、一時使用目的が明確である場合においてのみ適用されるとされているのです。つまり借地人と地主の間で短期間契約の合意がなされていて、かつ合意に客観的合理的理由が認められる場合のみ、一時使用目的の借地権であるとされるのです。

具体例

では、どのような場合に一時使用目的の借地権となるのが、その具体例を見てみましょう。土地を借り続けたい借地人と、土地を返してほしい地主の間でトラブルになり、裁判になったケースをひも解いてみましょう。判例を見ればどのような場合に一時使用目的と認められるかが見えてきます。

まず契約書に「一時使用」という文言が明記されている場合です。契約書に文言があるのですから、借地人と地主の間で合意が交わされていることは明白です。しかし判例では、契約書に「一時使用」と明記されている場合であっても、使用状況や当事者の態度から短期間の土地使用と認められない場合には、一時使用とはならないと判断しています。

土地の上に建物が建っていて使用されている実績があるなら、契約書に一時使用と書かれていても、借地借家法が適用される可能性は高いと言えるのです。では、建物が建てられてさえいれば、一時使用とはならないのでしょうか。

判例では、例え建物が建っていたとしても、それが仮設建物である場合は一時使用目的を認めています。建てられた建物が強固な基礎を必要としないものであるケースでは一時使用目的だと認められることが多いので、建物の種類や簡易性は判断の大きな材料となるのです。

建てられた建物が強固な基礎を必要とする場合であっても、他の判断材料から一時使用目的であると認められた判例もあります。期間が短期であることに加え、長期契約の際に担保の役割をする敷金や一時金がなかったことが大きな要素となりました。

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一時使用と認められる期間は?

「一時使用」というからには、契約期間は短くなければなりません。とはいえ土地を借りるのですから数ヶ月だけ使ってすぐ返す、という訳にもいきません。具体的にどの程度の契約期間が一時使用となるのでしょうか。判例をひも解くと、10年以下のケースでは一時使用と認められることが多いようです。

では契約の段階では短期間だったにも関わらず、その後の更新で結果として長期の借地となってしまった場合はどうでしょう。一見すると長期間借りているのだから通常の借地契約になると考えてしまいがちですが、全ての場合がそうではありません。

契約を繰り返して20年以上土地を借り続けたとしても、一時使用目的であると認められた判決があります。更新を繰り返して長期間の貸借になっても、一時使用目的だとされれば、借地借家法の更新規定は適用されません。

この場合は民法の賃貸借に関する規定で考えることになります。しかしつまり地主の側が更新を拒絶する正当な理由を用意する必要はなく、借地人が建物の買取を請求することもできないということになります。

最終判断は裁判所

一時使用目的の借地権と認められるかどうかは、最終的には裁判所が判断することになります。認められると借地人にとって不利になる一方で、認められなければ地主が不利を背負うことになります。どちらかが極端に不利にならないように、様々な要素を検討して判断されます。

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