借地権つきの土地に建てた一戸建ては売却可能か?

借地権のある土地に一戸建てを建てて住んでいる場合、期限が来たら一戸建てごと全てを明け渡さなければならないのでしょうか。借地権のある土地や、契約した年数によって、多少解釈が異なりますので、契約年月日を見て確認することが望ましいでしょう。

現在の法律で借地権のある土地に一戸建てを建てた場合、地主に売却は可能なのかも理解しておくと安心です。

借地権とはどのような物か

簡単に言うと、「建物を建てることを目的として土地を借りること」を指します。正確に言うと、「自分の名義で建物を建てるために、他人の土地を借りること」となるでしょう。ただ単に土地を借りるだけではなく、目的を明確にしているところがポイントです。

借地借家法と呼ばれる法律の下で成立しており、平成4年8月に法律が改正しています。ただし、法律改正以前に契約をして、借地権の更新を行っている契約の場合には、旧法がそのまま適用されるところが大半です。借地権には複数の種類が存在しています。

種類にあわせて選択をすることが重要となりますが、既に法律が改正していて選べないものもあるため注意してください。有償で土地を借りる賃借権・有償または無償で借りる地上権・土地を無償で借りられる使用借権に分かれています。

それぞれの特徴を理解しておくと、利用するときに混乱せずに済むでしょう。また、借地権と定期借地権との違いも理解しておくことで、契約をするときに納得して契約しやすいです。定期借地権にも色々と区別があるため、事前に確認して申し込んでください。

旧法と新法の具体的な違いとは

かつては借りる人のほうが立場が強い法律でしたが、期限を過ぎても土地を返してもらえない地主が続出したため、平成4年8月に改正されました。新しい法律では定期借地権が制定され、期限が来たら必ず土地を返してもらえるように法律で定められています。

期限がどれくらいなのかについては、旧法では堅固・非堅固によってある程度定められていましたが、新法では建物の構造に関係なく最低30年と定められました。なお、それ以上の年数は地主と借主との間で話し合って決められます。

定められたとはいえ、現在でも多くの土地が旧法の適用条件に当てはまる契約形態となっていることは事実です。そのため、法律を確認して納得出来る形での契約を行ったほうがいいでしょう。土地を貸し借りする時の契約内容として定められるのは、「貸借する土地の面積」・「貸借する期間」・「月々の地代」・「更新あり・なし」・「返還時の方法」です。

不動産会社の仲介によって借主・貸主双方が合意の上で契約書を交わし、契約が成立します。

借地権と定期借地権の違いとは

一般的な借地権と定期借地権のもっとも大きな違いとしてあげられているのは、更新できるかどうかでしょう。一般的な借地権の場合、更新が可能となっていますが、定期借地権の場合には更新が不可能だからです。つまり、通常の借地権であれば家を建てても地主と話し合って更新を怠らなければ、ずっとそのまま住んでいられます。

しかし、定期借地権付きの土地に家を建てて住んだ場合、借地権が終了したら家ごと地主に返さなければなりませんので、注意しましょう。もちろん地主と懇意にしていれば、定期借地権でも話し合いが可能となっていますが、定期借地権付きの家の場合には、ほぼ手放す形になることを忘れないでください。

ただし、定期借地権付きでも、建物譲渡特約付きの定期借地権の場合、借地権の期限が終了するときに地主の同意が得られれば建てた一戸建てを買い取ってもらうことができます。一番手軽に借地権つきの土地で建物を売却できる最も効率よい方法で、不動産業者を間に挟んで適切な話し合いの上、買取をしてもらうことができるでしょう。

買取先を見つける必要がないため、最も納得して売却できるよい方法といわれています。

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借地権の土地に建てた一戸建ては売れるか

借地権付きの土地に家を建て、売却を検討している人は少なくありません。この場合、売れるかどうかはともかく、理論上売りに出せるといえるでしょう。ただし、地主の承諾と承諾してもらうためのお金が必要となる可能性が高いです。

また、借地権つきの土地の場合、借地権が地上権なのか、賃借権なのかによっても売れるかどうかが決まりますので、注意してください。現在日本の借地権のほとんどは賃借権となっており、借主の立場が強い地上権ではありません。

地上権の場合にはほぼ直接的な土地の支配が可能となっており、地主同様の権利を持つことになります。そのため、地上権の土地であれば地主の承諾や承諾料を必要とせず売れるでしょう。現在日本の借地権の場合ほぼ賃借権となっているため、売りに出しても買ってもらえる可能性は高くありません。

買った人が家のリフォームや増改築を考えた時に、地主の許可が必要なことも理由のひとつとなります。それ以外にも建替えや第三者に譲り渡すこと、賃貸物件として不動産投資に使うときにも、地主の許可が必要です。結果として、住居として住む以外にうまみがないうえ、修理やリフォームで地主の許可が必要となるなどの規制が多く、買取後の手続きや承諾料を考えると、買い手はそれほど多くないと考えられています。

借地権の土地に建てた一戸建ては処分するしかないのか

借地権つきの土地に建てた一戸建てが全て買い取ってもらえる可能性が低いといえますが、必ずしも全ての物件が売れないわけではありません。定期借地権つきの土地に建てられた家でも、年数が多少残っていて、立地条件がよければ買い取って住む人はたくさんいます。

なお、更新が可能な借地権の土地に建てられた一戸建てに関しては、立地条件がよければ定期借地権つきの土地よりも高値で売却できるでしょう。借地権つきの土地に建てた一戸建ての売却に対しては、詳しい不動産業者を見つけ、地主の許可を得た上で売却してください。

地主の許可をもらって売却し、新たな住人がスムーズに利用するためには、不動産業者の仲介が必要となります。契約書に目を通して借地権が通常の物か定期借地権か、更新までの残り年数や更新は可能かチェックしてから、地主や仲介する不動産業者に相談してください。

納得出来る取引を行えるかどうかは、地主や不動産業者との話し合いによるでしょう。どうしても売却を希望する場合、契約書を信頼できる不動産業者に見せ、地主との話し合いや広告を出す方法、売値についてのアドバイスをもらってください。

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